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오원식 모기지 칼럼

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오원식 모기지
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Ohsteve
오원식
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2021-05-06
Pre-Approval, 사전 승인 허와 실

 

 Pre-Approval, 말 그대로 모기지의 사전 승인을 뜻하며, 집 구매 전 본인이 받을 수 있는 최대의 모기지 금액을 산정하고 이를 통해 구매할 수 있는 최대 집 구매 예산을 예측할 수 있는 좋은 방법입니다. 하지만 많은 사람들이 Pre-Approval을 Firm-Approval과 혼동하여 진행해서 문제가 생기는 경우들이 있는데, Pre-Approval과 Firm-Approval은 다르다는 것을 명심해야 합니다. 


Pre-Approval – Approval with Conditions (조건이 달린 승인)
Firm-Approval – Approval without Conditions (조건이 없는 승인)

 Pre-Approval은 말 그대로 사전승인이며 최종승인(Firm-Approval)이 아닙니다. 많은 분들이 Pre-Approval을 Full-Approval로 혼동하시는 경우가 많기 때문에, 차이점에 대해서 설명해드리려 합니다. 

 우선, Pre-Approval의 장점은 다음과 같습니다.

-받을 수 있는 모기지 금액을 산정함으로써 집 구매 예산을 정확히 측정할 수 있습니다.

-집을 알아보는 동안, 이자율이 상승했을 경우, 미리 받아놓았던 이자율을 90~120일동안 보증해줍니다. 

-집 구매에 대한 의사를 부동산중개인이나 판매자에게 확실히 어필할 수 있습니다.
 하지만 Pre-Approval은 Firm-Approval과 다릅니다. Pre-Approval의 내용대로 최종승인을 받기 위해서는 약간의 절차들이 필요합니다. 

-Pre-Approval은 Full-Approval이 아닙니다.
 많은 은행들에서는 Pre-Approval을 할 때, 모든 서류를 검토하지 않습니다. 클라이언트가 제공하는 기본적인 정보와 소득자료만 가지고 심사해서 모기지 가능 여부와 제공하는 이자율만 일정 기간 동안 보증을 해줍니다. 

-Pre-Approval에는 집에 대한 감정(Appraisal)이 고려되어 있지 않습니다.
 집에 대한 감정은 모기지를 얻을 때 필수사항이지만 pre-approval을 받을 땐 고려되지 않습니다. 집을 구매하기 전이기 때문에 감정을 할 집이 없는 것이 당연하기도 하지만, 감정이 포함이 안되어 있다는 것이 pre-approval의 가장 큰 문제라고도 할 수 있습니다. 예를 들어, 집의 구매가가 감정가보다 높거나, 집에 문제가 있을 경우, 대출 자체가 거절되거나 추가의 다운 페이먼트를 요구할 수 있기 때문에 pre-approval이 아무 의미가 없게 됩니다. 

-Pre-Approval 후, 자산의 변화나 부채의 변화에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.
 Pre-Approval은 기존의 상황이 Full-Approval 때와 큰 변화가 없다는 것을 전제로 진행됩니다. 예를 들어, Pre-approval을 받은 후, 고지서를 밀리거나, 빚이 늘거나, 누군가의 보증을 섰거나 또는 직업이 바뀌거나 그만 뒀을 경우, pre-approval 의 효력은 없어지게 됩니다.

-감정에 대한 과신은 위험할 수 있습니다.
 감정사가 모든 문제를 찾아내지는 못합니다. 예를 들어 콘도의 경우, 은행에서 집 외에 따로 보는 부분이 Condo의 Financial Statement와 engineering report인데, 이 부분은 감정사가 확인을 할 수가 없습니다. 하지만 이런 부분은 은행이 가장 중요하게 보는 부분 중 하나이기 때문에 문제가 있을 경우 다른 모든 부분을 만족시키더라도 대출이 거절될 수 있습니다.

 요즘 콘도 구매를 한 사람들의 경우, 빌더 측에서 Pre-Approval 레터를 요구하는 경우가 있어서 은행에서 Pre-Approval 레터를 받아놓는 경우들이 있습니다. 하지만 이때 실질적인 심사가 아닌 계약서의 내용과 ID만 가지고 레터를 발급받은 사람들도 있는데 실질적인 서류가 들어가지 않은 승인은 콘도 클로징 때 서류를 넣어서 승인을 다시 받아야 합니다. 즉, Income, Down Payment, 그리고 Credit check 없이 발행한 Pre-Approval은 클로징 시 다시 심사를 받아야 합니다. 

 Pre-Approval은 분명 부동산 구매를 계획하기엔 더 없이 좋고 현명한 선택이지만 부동산 구매의 예산 산정과 혹시 모를 이자율 상승의 대비에 도움이 될 뿐, 실질적인 승인이 아니라는 것을 항상 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
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2021-04-29
개정된 First-Time Home Buyer Incentive

 

 최근 업데이트된 첫 집 구매자 장려 프로그램( First Home Buyer Incentive; FTHBI)이 5월 3일 월요일부터 시행이 됩니다. 몇가지의 개선 된 내용들이 있기에 오늘은 이 내용에 대해 설명 드리려 합니다.

 새로운FTHBI의 내용을 요약 하자면 다음과 같습니다.

  •   CMHC는 기존 주택 구매에 대해 계약금의 5 %를, 또는 신규 주택 구매에 대해 10 %를 기탁합니다
  •   모기지는 모기지 부도 보험 피보험자(Default Insured; 다운페이 20% 이하)여야 합니다.
  •   연간 가계 소득은 기존 $120,000 미만에서 $150,000으로 변경 되었습니다.
  •   Incentive는 매월 지불(Month Payment) 할 필요가 없으며 언제든지 집을 팔거나 혹은 원하는 때 완납을 할 수 있습니다.
  •   CMHC는 주택 가치에 비례해 모든 손익을 공유하게 됩니다.  
  •   보험 모기지와 인센티브는 가계 소득의 4 배를 넘을 수 없었지만 개정된 프로그램에서는 4.5배로 늘어났습니다. 
  •  새 프로그램이 적용되는 지역은 Metropolitan Toronto, Metropolitan Vancouver, 그리고 Victoria 지역이며, 그 외의 지역은 기존의 규정이 적용됩니다.
  •  5월 3일부터 접수된 모기지에 한해서 적용됩니다.

개정된 규정으로 최대 구매할 수 있는 집의 가격은 $794,117 입니다

예)

 

 Incentive는 어떻게 갚게 될까요?


 Incentive를 받게 되면 25년 상환 기간이 끝나거나 집을 팔 때 갚게 됩니다. 갚게 되는 금액은 그 시점의 집 가격의 받은 금액 비율만큼 갚게 됩니다. 예를 들어, 집을 구매할 때 5%의 Incentive를 받았고, 갚을 시점에 집 가격이 50만불인 경우, 50만불의 5%, 즉 $25,000을 갚게 됩니다. 

 그렇다면 FTHBI의 혜택을 받을 수 있는 조건은 어떤 것들이 있을까요?

  • 시민권자, 영주권자, 또는 Working Permit
  • 토론토, 밴쿠버 빅토리아 지역 - 가계 소득 15만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4.5배를 넘을 수 없음)
  • 그 외 다른 지역 - 가계 소득 12만불 이하의 가정 (Incentive를 포함한 모기지 금액이 소득의 4배를 넘을 수 없음)
  • 최소한 한 명이 First Home Buyer여야 함
  • 자가 거주 주택에 한함

 위에서 설명한 First Home Buyer의 조건은 무조건 처음 집을 구매하는 사람만 해당되는 것은 아닙니다. FTHBI에서는 First Home Buyer를 만족시키는 조건을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

  • 생애 첫 집 구매자
  • 이혼이나 사실혼 관계가 파혼될 경우(First Home buyer 요건에 부합하지 않는 경우라도 가능함)
  • 지난 4년간 본인이나 배우자가 집을 소유하지 않은 경우

 

 이번 FTHBI는 처음 집을 구매하는 사람에게 아주 좋은 프로그램임은 틀림 없습니다. 하지만 일부의 사람들에게는 살 수 있는 최대 집 가격이 낮아 질 수밖에 없습니다. 왜냐하면 이 프로그램은 받을 수 있는 최대 금액을 Incentive 포함 소득의 최대 4배~4.5배로 한정하고 있기 때문입니다.

 다르게 말하면, Incentive를 받지 않고 5%의 다운페이먼트만 할 경우, 더 높은 가격의 집을 구매할 수 있는 경우가 발생하게 됩니다.

 FTHBI의 메인 관점은 정부에서 첫 집 구매자들의 집에 지분을 가지면서 구매하는 사람들의 부담을줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 기존의 프로그램이 토론토나 밴쿠버 같은 집 가격이 비싼 대도시의 거주하는 사람들에게 도움이 안 되었기 때문에 대도시 지역의 사람들을 대상으로 이번의 개정안이 발표되었습니다.

 하지만 밴쿠버나 토론토같이  평균 집 가격이 100만불 이상 되는 도시에 거주하는 사람들에게 약간의 개정으로는 크게 도움이 되지 않을 것으로 예상됩니다.

*참고: https://www.placetocallhome.ca/fthbi/

 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

Ohsteve
오원식
87660
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2021-04-22
신용점수(Credit score) 주의사항

 

 투자를 하거나 물건을 구매할 때 흔히 이용하는 것이 바로 은행을 통한 대출 또는 신용카드를 이용하여 물건값을 지불하는 것입니다. 집을 구매할 때는 모기지를 통한 대출, 차를 구매할 때도 일시불로 지불하기보다는 대출을 통한 할부, 또는 리스 등을 이용하여 목돈의 지출을 줄이는 편의를 누리고 있습니다.

 하지만 누군가는 이 큰돈을 어떻게 사용하고 있는지 주시하고 있다는 것을 사람들은 인지하고 있지 못합니다. 그것이 바로 크레딧 리포트인데, 보통 사람들은 크레딧의 점수가 몇점인지에만 관심을 두지 그 내용에 대해서는 간과하는 경우가 많습니다. 점수는 본인이 사용하는 부채와 그에 따른 지불 습관, 내역 등을 종합한 점수일 뿐, 실질적인 내용의 파악이 무엇보다 중요합니다.

 신용은 첫번째 신용카드를 신청하거나, 어떤 빚을 얻게 되었을 때(예: 전화신청, 인터넷 신청, 차 리스 등) 시작하는데, 좋은 신용점수는 이런 빚들의 제 시간의 변제, 정확한 금액의 변제 등에 따라 수년에 걸쳐 만들어집니다. 반대로 Bill을 제때 지불하지 않거나 Collection agency로부터 지불하지 않은 Bill로 인해 연락을 받게 될 경우, 이런 기록이 모두 신용기록에 남아 리포트에 좋지 않은 영향을 끼치게 됩니다.

 이런 내용이 왜 중요할까요? 현재 많은 건물주나 집주인들이 세입자를 구할 때 신용 체크를 하는 일이 거의 당연시 되어가고, 어떤 고용주는 사람을 고용하기 전, 그 사람의 신용을 체크하기도 합니다. 당연히, 모기지를 얻을 때 대출기관에서는 가장 중요하게 보는 부분 중 하나가 신용 리포트 점수와 내역입니다.

 신용 리포트는 신용카드나 부채 등 여러 대출기록을 요약한 문서입니다. 언제 처음 거래가 이루어졌고, 페이먼트가 제때 이루어졌는지, 또는 주어진 limit을 넘어섰는지 등 여러 정보를 포함하고 있습니다. 크레딧 점수는 300점에서900 점 사이의 범위에서 나타나고, 650점 이하 점수를 가진 사람은 새로운 부채를 얻을 때 제약이 있을 수 있습니다. 가스나 물, 전기 등 Utility Bill은 크레딧 점수에 영향을 주지는 않습니다. 하지만 이런 Bill의 지불이 늦어 Collection agency에서 연락이 올 경우, 신용점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. 하지만 cell phone 이나 크레딧카드 등의 페이먼트가 늦을 경우엔 collection agency에서 연락을 받지 않더라도 그 자체 늦은 것만으로도 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.

 그렇다면 신용 점수는 정확히 어떤 내용들을 포함할까요?

  • Payment History – ‘얼마나 지속적으로 잘 지불했는가’를 보게 됩니다. 예를 들어, due date이 10월 10일이고 늦을 경우, 크레딧 점수에 안좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Mix and Credit History – 어떤 종류의 부채를 가지고 있는지 그 종류에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 신용카드, 차 론, 그리고 모기지를 가지고 있는 것이 크레딧 카드 5개만 가지고 있는 것보다 좋은 혼합(mix)으로 판단되어 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다.
  • Credit Utilization – 얼마나 많은 부채를 한번에 지게 되는지에 따라 다른 영향을 가지게 됩니다. 예를 들어, 리밋이 5천불인 크레딧 카드에 밸런스가 지속적으로4500불 이상인 경우, 리밋에 근접하기 때문에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Public Records and Judgements – 만약 Bankruptcy를 낸 적이 있거나, Collection agency에서 연락을 받은 적이 있는 경우, 신용점수에 매우 안좋은 영향을 끼치게 됩니다.
  • Number of Credit accounts seeking at one time – 쉽게 설명하면 짧은 기간동안 얼마나 많은 신용체크를 했는가에 따라 점수에 영향을 끼치게 될 수 있습니다. 예를 들어, 모기지를 받게 되는 경우, 여러 대출기관에서 신용체크를 하면 짧은 시간에 많은 신용체크를 하게 되어 점수에 안좋은 영향을 끼치게 됩니다. (평균적으로 한번 체크에 3~7점) 그러므로, 접수를 하기 전 전문가와 상의하여 현재 자신의 상황을 파악한 후, 신용 체크 회수를 최소한으로 줄이는 것이 좋습니다.

 

 많은 사람들이 오해하는 부분 중 하나가 본인이 신용체크를 하는 것도 점수에 영향을 끼친다는 것입니다. 신용체크에는 Soft inquiries와 Hard Inquiries로 나누어지는데, soft inquiries는 본인이 본인 신용 체크를 하는 것, 그리고 Hard inquiries는 은행이나 대출기관 등에서 신용체크를 하는 것으로 Soft inquiries는 신용점수에 영향이 없지만 많은 Hard inquiries는 신용 점수를 약간 떨어트릴 수 있습니다.

 좋은 신용점수를 만들기 위해서는 수년이 걸릴 수도 있지만 망치는 데는 6개월이 채 걸리지 않습니다. 계속해서 더 많은 삶의 부분들이 좋은 신용점수를 요구하고 있고, 순간의 실수로 여러가지 제약이 생길 수 있기 때문에 좋은 점수를 유지하기 위해 꾸준한 노력이 필요합니다.

 신용점수는 Equifax와 TransUnion 두 기관에서 확인할 수 있으며, 한국사람의 경우 이름이 비슷한 경우가 많아 리포트에 쓰지 않은 크레딧 기록들이 올라가 있는 경우들이 많습니다. 주기적으로 확인해서 지속적인 관리를 하는 것을 권장합니다. Equifax (www.equifax.ca)/ TransUnion (www.transunion.ca)

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-04-15
모기지 Pre-Payment Privileges

 

 모기지를 얻을 때, 대부분의 사람들의 관심은 받게 되는 이자율과 한달에 얼마를 내는 가에 초점이 맞춰지게 됩니다. 대부분의 대출기관에서는 비슷한 이자율을 제공하고 있고, 그에 따른 월 페이먼트 금액의 차이는 대출기관마다 크게 차이가 나지 않습니다. 하지만 모기지를 받은 경험이 있고, 그 계약 내용을 인지 하고 있는 사람들은 이자율보다는 다른 사항들을 비교하게 됩니다. 그 내용이 바로 Pre-Payment Privilege인데, Pre-Payment Privilege 란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서, 계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 됩니다. 대부분의 대출 기관에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 그렇다면 이 Pre-Payment Privilege 의 옵션에는 어떤 것들이 있을까요?

Increasing Payment(납부 금액 증가)

 대부분의 대출 기관에서는 모기지 페이먼트를 올려서 내는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 1년에 한번, 정해진 텀에 한번, 또는 항시 허용을 하기도 합니다. 금액의 증가는 대출기관마다 차이가 있으며, 대부분 10~20%까지 페이먼트 증가를 허용합니다. 예를 들어, 월 납부금액이 $1,000 이고, 계약서 상 증가 가능한 금액이 1년에 한번 10%라면, 월 납부 금액을 $1,100로 올릴 수 있고, 올린 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지를 빨리 갚게 됩니다. 또 몇몇의 대출 기관에서는 Double-up 이란 옵션을 제공하는데, 모기지 납부금액을 2배로 올리는 것을 허용합니다.

Lump Sum(제한적 일괄 납부)

 많은 대출기관에서는 고객이 모기지 원금 대비 일정 금액을 미리 갚는 것을 허용합니다. 대출 기관에 따라 원금의 10~25%를 미리 갚는 것을 허용하며, 이 금액은 전부 원금을 갚는데 쓰이게 되어, 모기지 갚는 속도를 높여줍니다. 예를 들어, 모기지 금액이 30만불일 경우, 계약서 상 Lump Sum 허용 금액이 10% 라면 3만불을 미리 갚을 수 있고, 그 금액은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.

Shortened Amortization(상환기간 줄이기)

 모기지를 얻을 때, 사람들은 모기지의 텀 (Term) 계약기간과 총 상환기간 (Amortization) 을 정하게 됩니다. 그리고 모기지의 텀 계약기간이 만료 되었을 때, 모기지를 갱신 (Renewal) 을 하게 되고, 이자율이나 상환기간을 조정하게 됩니다. 이때, 본인의 소득 상황이 나아졌거나, 그 시점에 받을 수 있는 이자율이 좋다면, 상환기간을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 처음 계약할 당시 5년 텀에 30년 상환기간으로 계약을 했다면 5년 계약 만료 후, 25년의 상환기간이 남게 됩니다. 이 때, 상환기간을 20년으로 조정을 하게 되면, 모기지 납부 금액은 약간 높아질 수 있지만 그만큼 원금을 빨리 갚게 됩니다. 반대로, 텀 계약이 만료 되고, 소득 상황이 안 좋아졌거나 이자율이 좋지 않다면 상환 기간을 늘려서 월 납부 금액을 줄여서 부담을 줄일 수도 있습니다.

 많은 분들이 이자율과 월 페이먼트에만 초점을 맞춘 나머지 모기지 계약 후, 계약서에 대한 내용들을 간과하고 계시는 경우가 많습니다. 모기지 계약서에는 본인의 상황에 따라 이용할 수 있는 옵션이 많이 있으니 다시 한번 살펴 보시는 것을 권장 하며, 모기지를 얻으실 예정인 분들도 대출 기관마다 제공하는 옵션이 다르니 계약 전 본인의 상황 변화 예측에 따라 미리 여러 옵션을 살펴보시는 것도 도움이 될 수 있습니다. 또한 도움이 필요하시면 전문가와 상의 하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-04-08
2020년 모기지 결산

 

 Covid-19가 좀처럼 사그라지지 않는 가운데 부동산 시장은 오히려 전년에 비해 큰 폭으로 상승했습니다. 보통 일년에 4.5~5%의 사람들이 집을 구매했지만 작년도에는 5.5~6%의 사람들이 집을 구매했고, 공급이 수요를 따라가지 못해서 집을 구매하려는 사람들이 구매에 어려움을 겪기도 하였습니다. 오늘은 2020년의 모기지 통계들을 정리해보려 합니다.

 

Mortgage Market

  • 현재 캐나다의 집을 소유하고 있는 1천만 가구(10.01million) 중 모기지를 가지고 있는 homeowner의 숫자는 608만입니다.
  • 그 중 172만 가구는 Home Equity Line of Credit (HELOC)을 가지고 있습니다. (2019년 145만 가구)
  • 492만명은 렌트를 살고 있습니다.

 

Mortgage Type

  • 2020년 73%의 사람들은 고정 이자율(Fixed Rate)로 모기지를 가지고 있습니다.
  • 2019년은 74%
  • 2020년에 집을 구매한 사람들 중 77%는 고정 이자율을 선택했습니다. (2019년은 85%)
  • 2020년 22%의 사람들은 변동 이자율(Variable, Adjustable)로 모기지를 가지고 있습니다. (2019년은 21%)
  • 5%의 사람들은 고정과 변동의 혼합 상품, Hybrid 모기지를 가지고 있습니다. (2019년과 동일)

 

Amortization (상환 기간)

  • 9% 모기지만 25년 이상의 Amortization을 가지고 있습니다.
  • 전체 모기지의 평균 Amortization은 20.6년입니다. (2019년 21.2년)

 

Interest Rate (이자율)

  • 현재 전체 모기지의 평균 이자율은 2.6% 입니다. (2019년 3.14%)
  • 2020년 집을 구매한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.32%입니다. (고정 2.37%, 변동 1.93%)
  • 2020년 기존의 모기지를 Renew(재갱신)을 한 사람들의 평균 모기지 이자율은 2.29%입니다. (고정 2.36%, 변동 1.92%)
  • 84%의 사람들은 Renew를 할 때 기존의 모기지보다 낮은 이자율로 갱신하였습니다.

 

Equity (자산)

  • 캐나다의 집을 소유한 사람들의 집 가치 대비 자기 자산 비율은 72.7%입니다.
  • 캐나다의 집을 소유한 사람들 중 집 가치 대비 자기 자산 비율이 25% 이상인 사람들은 91%입니다. (2019년 88%)
  • 캐나다의 집을 소유한 사람들 중 집 가치 대비 자기 자산 비율이 10% 미만인 사람들은 1%입니다. (2019년 2%)

 

Equity Take out

  • 약 7.7%의 사람들이 Refinance를 통해 Equity-take out을 진행했습니다. (2019년 8.6%)
  • Equity Take out을 한 평균 금액은 $96,800입니다. (2019년 $72,000)
  • 2020년 Equity Take out을 한 총 금액은 74.5billion이며 (2019년 62billion), 그 중 모기지 46.4 billion, 그리고 HELOC 28.1billion입니다.
  • Equity Take out 사용 용도
  • 25% - 빚의 변제 (Debt Consolidation and repayment)
  • 24% - 투자 (Investment)
  • 23% - 집 수리 (Renovation and repair)
  • 19% - 구매

 

Source of Down payment

  • 첫 집 구매자들의 평균 Down Payment는 21%입니다.
  • 첫 집 구매자들의 Down payment 출처
  • 84% - Saving
  • 24% - 부모 형제로부터 Gift
  • 30% - 대출 기관으로부터 대출
  • 26% - RRSP
  • 14% - 부모 형제로부터 Loan

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-03-25
정부 보증 스몰비지니스 론(CSBFL)

 

 캐나다 같은 이민 국가에서는 언어적 취약점과 이주 전 비지니스 경력 등으로 취업보다는 비지니스 창업이나 인수 등이 상당히 활발히 일어나고 있습니다. 캐나다 정부에서도 이런 소규모 비지니스 창업과 부흥을 위해 많은 지원을 하고 있습니다.

 캐나다의 소규모 사업자가 얻을 수 있는 비지니스 론은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 첫번째로 캐나다 정부 보증 비지니스 론(Canadian Small Business Financing Loan; CSBFL)을 들 수 있고, 또 하나로는 은행에서 제공하는 비지니스 론(Business Loan)이 있습니다. 오늘은 그중 소규모 사업자들이 가장 많이 이용하는 캐나다 정부 보증 비지니스 론(CSBFL)에 대해 설명드리려 합니다.

 캐나다 정부 보증 비지니스론은 정부의 스몰 비지니스 지원 정책의 일환으로, 소규모 사업자들이 가장 쉽게 받을 수 있는 대출 프로그램입니다. 총 대출금액의 최대75%를 정부가 보증을 해주고, 대출 신청자는 25%만 보증하면 되기 때문에, 대출하는 은행에서도 상대적으로 리스크가 적어 승인 조건의 문턱이 낮은 프로그램이기도 합니다.

 대출 가능 금액은 1만불에서 35만불까지이며, 상업용 부동산을 구매하는 경우 최대 100만불까지 가능합니다. 상환기간은 비지니스의 경우 리스 계약 기간에 따라 최대 10년, 그리고 건물의 경우 최대 20년까지 가능하며, 사업 부지나 건물 구입을 위해 대출을 받는 경우, 사업부지의 50% 이상을 본인 비지니스로 사용해야 합니다.

 신청자격은 영주권자나 시민권자로, 개인이나 법인 두가지로 신청이 가능합니다. 대출 가능 금액은 업종에 따라 차이가 있으며, 최대 90%까지 가능하고 식당의 경우에는 60~75%정도까지 가능합니다. 하지만 식당의 경우에도 유명한 프렌차이즈의 경우 90%까지 가능합니다. 또한 집이 없는 경우, 추가적으로 모기지 금액의 25%의 자산이 있는 것을 증명해야 합니다.

 캐나다정부 비지니스 론의 최대 장점은 기존의 Financial Statement가 아닌 향후의 계획과 예상만으로 론을 받을 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 새로운 사업체의 창업이나 인수를 위해서는 구체적인 사업 계획서(Business Plan)을 제출해야 하며, 사업 계획서에는 향후 사업 계획뿐만 아니라 소득 및 매출 예상 그리고 대출금에 대한 상환 계획도 포함되어 있어야 합니다. 또한 이미 사업체를 창업 또는 인수하여 경영중이라 하더라도 6개월 미만이라면 대출을 신청할 수 있습니다.

 정부 보증 비지니스 론의 경우, 정부에서 보증은 하지만 대출 심사는 전적으로 대출 관의 몫입니다. 그렇기 때문에 대출기관마다 심사기준의 차이가 있을 수 있습니다.

 이자율은 변동 금리일 경우, Prime + 3%, 고정금리의 경우 해당 대출기관이 제공하는 주거용 모기지보다 최대 3% 정도 높게 책정이 됩니다. 또한 대출 이자 외에 추가로 정부의 보증에 대한 수수료를 2% 부과가 됩니다. Residential High Ratio 모기지처럼 정부에서 보증하는 만큼 보험금을 받는다고 생각하면 됩니다. 이 금액은 처음 대출이 되는 시점부터 1년 안에 갚을 경우, 돌려받을 수 있습니다.

 기존의 비지니스를 인수하는 경우, 권리금(Good Will)은 대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 비지니스 인수할 때 권리금과 Lease Hold Improvement, 그리고 Assets 등의 내용들을 세분화해서 계산하는 작업이 필요합니다.

 비지니스 론은 비단 사업체를 인수하거나 창업할 때만 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 기존에 비지니스를 운영하다가도 새로운 장비를 구입하거나 기존 사업체를 발전시키는 목적으로도 사용할 수 있습니다.

 사업체를 인수하거나 창업하는 일이 집을 구매하는 일보다 훨씬 복잡하고 어렵듯, 비지니스 론을 받는 일도 주거용 모기지보다 훨씬 복잡하고 까다롭습니다. 대출심사 및 승인에 소요되는 시간이 훨씬 길고 복잡하기 때문에 비지니스 론을 받기 위해서는 사전 준비를 더 꼼꼼히 하고 시간적 여유를 가지고 진행해야 합니다.

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-03-11
해외 소득을 사용해서 모기지 얻기

 

 캐나다의 근간이 되고 중책을 맞고 있는 사업 중 하나가 이민, 그리고 유학사업입니다. 캐나다는 이민국가라는 말이 있을만큼 다양한 국가에서 여러 인종의 사람들이 이주를 해오고 있고 정착해 살아가고 있습니다. 그중 캐나다에서 직장을 잡고 정착해서 살아가는 사람들도 있지만, 고국에서 일을 하거나 발생되는 소득으로 다른 가족 구성원만 캐나다에서 거주하는 사람들도 많은데, 한국 교민들 중에서도 상당수의 사람들이 한국에서 일을 하면서 캐나다에서 살아가고 있습니다. 몇몇 대출기관에서는 이러한 사람들을 위해서 해외 소득을 인정하여 대출할 수 있는 모기지 프로그램을 만들어 진행하고 있습니다.

 그렇다면 해외 소득으로 모기지를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 우선 해외소득으로 모기지를 받는 방법은 캐나다 소득으로 모기지를 받는 방법과 크게 다르지 않습니다. 재직증명서(사업체를 운영하고 있다면 사업자 등록증), Pay stub(지급명세서), 그리고 국세청 세금보고 자료 등이 필요하게 됩니다. 이러한 자료를 토대로 대출기관에 따라 일정 금액의 현지 생활비를 차감하게 되며, 나머지 금액을 소득으로 인정받아 모기지를 얻을 수 있게 됩니다.        

 해외소득을 이용해 모기지를 받는 자격의 경우, 영주권자, 또는 시민권자에 국한되어 있지 않습니다. 유학생이나 한국에 거주하면서 캐나다 부동산에 투자를 하는 경우에도 충분히 한국 소득을 사용해서 투자용으로 부동산 구매를 할 수도 있습니다. 하지만 일부지역, 예를 들어 토론토나 밴쿠버 지역의 경우, 외국인 구매 세금 (NRST; Non Resident Speculation Tax 15%)이 존재하기도 합니다.

 그렇다면 주의할 점은 어떠한 것들이 있을까요?

  • 집을 누구의 명의로 할지 결정한다

 대부분의 대출기관에서는 부부 공동 명의로 주택등기 하기를 원합니다. 그 이유는 부부가 거주하는 집은 Matrimonial Home으로 간주되어 등기에 올라가지 않더라도 부부의 공동 소유가 됩니다. 그렇기에 한명만 등기에 올라가서 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위함인데, 대부분의 해외소득으로 생활하는 사람은 해외에 재산신고를 해야 하는 부담, 또는 향후의 비거주자 양도세 부분 등의 불확실성으로 캐나다에 거주하지 않는 부부중 한명은 타이틀에 등록되는 것보다는 보증인자격으로 소득만 사용하는 것을 선호합니다. 대출기관마다 보증인의 허용을 용인하거나 용인하지 않는 경우도 있기 때문에 잘 생각하고 대출기관 선택을 하는 것이 중요합니다.

  • 해외소득 인정 국가

 대부분의 은행에서는 소득의 인정 국가를 미국과 캐나다로 한정짓고 있습니다. 하지만 몇몇 은행에서는 한국을 포함한 몇몇 국가에서의 소득을 인정해주고 있으며, 그 소득이 발생하는 국가가 어딘지 확인이 필요합니다. 예를 들어, 이란에서 소득이 발생하는 경우, 이란은 Sanction Country(경제 제재국)로 분류되기 때문에 그 나라에서 발생하는 소득은 인정 받기 쉽지 않습니다.

  • 다운페이먼트 금액을 결정한다

 은행에 따라 최저 다운페이먼트를 해야하는 금액이 집가격의 20%~35%까지 다양합니다. 그리고 그 은행에 따라 요구하는 서류나 심사기준이 조금씩 다르기 때문에 자신의 상황에 따라 또는 가능한 다운페이먼트 금액에 따라 준비하는 서류와 내용이 달라지게 됩니다.

 현재 캐나다달러 대비 원화의 가치가 높고, 그에 따라 한국에서 돈을 투자하여 캐나다에 집을 구매하려는 사람들이 많습니다. 유학생의 경우, 향후 수년간 학교를 다니며 거주하기 위해 집을 구매하는 경우도 많아지고 있으며, 그 외 기러기 부부들, 또는 캐나다 시민권 또는 영주권을 가지고 한국에서 일하면서 향후 돌아 올 것을 대비해 집을 구매해놓는 사람들도 있습니다.

 이처럼 은행에서는 이런 사람들을 위해 해외 소득을 인정해주고 그 소득으로 모기지를 받을 수 있는 프로그램들을 제공하고 있지만 그 소득을 인정받기 위해서는 그에 맞는 준비가 필요합니다. 우선 자신의 상황을 정확히 파악하고, 전문가와 상의하여 그에 따른 정확한 서류준비와 필요 자금을 준비해서 실수없는 진행을 하시기 바랍니다.

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-02-18
First Home Buyer 혜택 그리고 주의 사항

 

내 명의로 된 집의 마련은 모든 사람들이 가지고 있는 기본적인 꿈이자 목표이며, 생활의 기틀을 닦는 초석이 되는 일 중 하나입니다. 하지만 여전히 크게 상승해 있는 부동산 시장의 가격과 강화된 모기지 정책으로 인해 많은 사람들이 본인의 첫 집 구매에 어려움을 겪고 있고, 계속 되고 있는 모기지 정책의 변화와 이자율 상승에 따라 받을 수 있는 모기지가 예전보다 줄어들어 더욱 더 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

그럼에도 불구하고, 집을 소유하고 있지 않은 25~34세의 사람들 중 75%가 향후 5년안에 집을 구매할 계획을 가지고 있다고 밝혔으며, 그에 따른 추가적인 다운페이먼트 확보에 심혈을 기울이고 있습니다. 아마 이 글을 읽는 분들, 또는 자녀들의 첫 집 구매를 계획하고 있는 분들도 많을 거라고 생각됩니다. 그렇다면 첫 집 구매자들이 받을 수 있는 혜택, 그리고 주의할 점은 어떤 것들이 있을까요?

첫 번째 혜택으로는 취득세 (Land Transfer Tax)의 감면이 있습니다. 토론토 시의 경우, 집을 구매하면 토론토 시 취득세와 온타리오 주 취득세 두 가지의 세금이 부과가 되는데 첫 집 구매자들은 이 두 가지의 세금에서 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다 (최대 $8,475; Toronto 감면 혜택 최대 $4,475, Ontario 감면 혜택 최대 $4,000).

예를 들어, 첫 집 구매자가 아닌 일반 구매자의 50만불의 집 구매의 경우, 토론토 시의 경우, $12,950 (Ontario Tax - $6,475, Toronto Tax - $6,475)의 Land Transfer Tax가 발생하게 되고, Ontario의 다른 시의 경우, $6,475의 Land Transfer Tax가 발생하게 되지만, 첫 집 구매자의 경우, 토론토 시의 경우 $4,475 ($12,950 - $8,475) 온타리오 다른 지역의 경우 $2,475 ($6,475 - $4,000)만 발생하게 됩니다.

    두 번째 혜택으로는 은퇴 적금(RRSP; Registered Retired Saving Plan)의 다운페이먼트 활용을 통한 절세 효과를 누릴 수 있습니다. CRA (Canada Revenue Agency) 에서는 Home Buyers’ Plan 을 통해 최대 $35,000까지 세금 부과 없이 RRSP를 다운페이로 활용할 수 있게 허용하고 있습니다. 이 금액은 최대 15년 동안 무이자 상환을 하게 되며, 첫 상환 지불은 2년안에 언제든 갚기 시작 하면 됩니다.

   그렇다면, 첫 집 구매자들이 집 구매 전 주의해야 할 사항들은 어떤 것들이 있을까요?

   우선 첫 번째로 자신의 자산 현황과 부채 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 집 구매를 위한 모기지를 받기 위해서는 지금 본인이 가지고 있는 자산, 그리고 가지고 있는 Student Loan, Car Loan, 그리고 Credit Card Loan 등의 부채상황을 정확히 파악해야 합니다. 요즘 같이 적은 다운 페이먼트로의 집의 구매가 전보다 어려워진 만큼 그 어느 때보다 정확한 파악이 필요합니다.

그 후, 본인의 소득과 부채 계산을 통해서 받을 수 있는 모기지 금액을 전문가를 통해 산정한 후 가지고 있는 자산을 더해서 집 구매 계획 예산을 산정해야 합니다. 그리고 부동산 중계인을 선택한 후, 모기지 전문가와 상의를 통해 주어진 예산 안에서 위치, 집의 종류 등을 선택하게 됩니다.

또한, 모기지 사전 승인을 받아놓게 된다면 집 구매에 유리한 위치에 설 수 있습니다. 특히 경쟁이 심한 부동산 마켓에서는 계약서에 여러 조건 (Condition)을 넣기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 모기지의 사전 승인은 무엇보다 중요한 사항 중 하나입니다.

   모든 일의 처음이 그렇듯, 처음 집을 구매하게 되면 모든 진행 사항이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만, 자신의 상황을 정확히 파악하고 그에 따른 필요서류들을 미리 준비하고 과정을 인지한다면 복잡할 것만 과정들도 쉽게 진행 될 수 있으니 전문가와 상담하여 사전에 미리 준비하는 것을 추천 드립니다.

 

 

 

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Ohsteve
오원식
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2021-02-11
모기지 신청시 참고되는 사항

 

모기지를 얻기 위해 전문가와 상담을 하게 되면 모기지 전문가들은 대출 희망자들의 정보를 최대한 수집해서 그 사람에 맞는 최적의 이자율과 상품을 선택하는 데 도움을 주게 됩니다. 고객이 느끼기에는 ‘왜 이런 것까지 물어보지?’ 라는 생각이 들기도 하지만 이러한 정보들은 때론 모기지 상품 선택에 있어서 중요한 역할을 하게 되기도 합니다.

모기지 신청에 있어서 최초의 모기지 Application 작성은 가장 기본이자, 중요한 절차라고 할 수 있는데, 대출에 관련된 신청 서류는 한 두 페이지 정도로 요약되어 제출 되고, 심사 때 추가적인 서류의 요청이나 질문을 할 수 있기 때문에 고객의 정보나 대출 주택에 관한 정보를 최대한 많이 알고 있는 것이 중요합니다.

모기지 대출 신청 시, 보게 되는 부분은 크게 4가지로 분류 할 수 있는데, 대출 신청인의 인적 사항 및 소득, 자산 부채 그리고 크레딧, 주택에 관한 정보, 그리고 모기지 정보를 들 수 있습니다.

 

대출 신청인의 인적 사항

대출 기관에서는 가장 기본적으로 신청인에 대한 인적 사항을 체크합니다. 인적 사항에는 신청인의 생년월일, 결혼 유무, 거주지, 직업, 그리고 소득 정보 등이 들어가게 됩니다. 그 내용을 확인 하기 위해 Driver License 같은 사진이 있는 신분증이 필요하고, 그와 동시에 Social Insurance Number 등도 같이 확인을 합니다.

만약 이혼을 했거나 신분의 변화가 있는 경우, 그에 관한 내용의 문서를 첨부하여야 합니다. 또한 소득 정보를 확인하기 위해서 Employment Letter (재직 증명서), 그리고 Pay-stub등을 확인하고, 사업체를 운영하는 경우, Master Business License, Financial Statement (재무 재표) 등의 확인을 통해 소득을 확인하게 됩니다.

 

자산과 부채 그리고 크레딧

대출 기관에서는 소득과 더불어 현재의 자산과 부채 내용도 확인을 하는데, 자산으로는 예금, 적금, 펀드, 주식이나 채권같은 유동성 자산과, 부동산 같은 부동자산으로 분류하여 확인 됩니다. 그리고 모기지 신청 시 신용 체크 과정이 동반 되는데, 이 과정에서 현재 가지고 있는 부채의 내용과 지불 습관 등이 들어나게 됩니다.

신용 카드, 자동차 리스, Student Loan, Line of Credit, 그리고 현재 가지고 있는 모기지 등 모든 부채의 한도, Balance, 그리고 Payment 금액 등이 Credit Report에 나오게 되는데, 이러한 금액들은 부채 상환 비율 계산에 영향을 끼치게 됩니다. 그렇기 때문에 때로는 원하는 모기지 금액을 받기 위해서는 신청 전 크고 작은 부채들의 정리가 필요하기도 합니다.

 

모기지 정보

모기지 신청 시 기본적으로 정하게 되는 것으로 이자율, 약정 기간, 그리고 상환기간 등을 토대로 위에서 얘기한 부채에 따른 부채 상환 비율을 함께 계산한 숫자를 토대로 모기지 승인 여부가 판가름 되게 됩니다.

 

주택에 대한 정보

모기지의 신청을 위해서는 모기지를 받게 되는 부동산의 정보는 필수 사항이 아닐 수 없습니다. 주택의 가격, 지역, 연차, 땅의 면적, 실내 면적, 난방의 종류, 그리고 주차장 개수 등 기본적인 내용들을 확인하게 됩니다. 이런 내용들을 확인하기 위해서 매매 계약서를 기본으로 감정사들의 감정 리포트를 통한 확인 작업을 거쳐 최종적인 승인이 나게 됩니다.

만약 집이 너무 오래됐거나, 문제가 있는 경우, 소득이나 모든 것이 만족하더라도 승인이 거절 될 수도 있습니다. 콘도의 경우, Reserve fund가 얼마나 있나를 중요하게 보게 되는데, Reserve fund가 낮을 경우, 승인 자체가 거절 될 수 있습니다.

 

모기지의 신청과 승인의 과정은 간단한 듯 복잡한 서류와의 싸움입니다. 모든 신청 내용은 그것을 뒷받침 할 수 있는 서류를 필요로 하게 되고, 서류 증명이 불가능한 모기지 신청은 받아들여지지 않습니다.

모든 서류를 준비하더라도 모든 내용이 대출 기관의 심사 기준을 만족 시켜야 대출이 가능합니다. 그렇기 때문에 모기지를 얻는 경우, 전문가와 상의 하여, 필요할 수 있는 서류를 최대한 준비하고 그에 맞춰 진행을 하게 되면 많은 시간을 절약할 수 있습니다.

 

 

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오원식
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2021-02-04
Mortgage Penalty

 

집을 구매하고 모기지를 얻을 때 변동금리, 고정 금리를 선택하게 되고 그에 따른 모기지의 텀 계약을 하게 됩니다. 캐나다에서 가장 흔하게 계약 되는 텀 기간은 5년이지만 평균적인 캐나다 사람들의 이사 주기는 약 3년 정도 이기 때문에 5년의 계약이 만료 되기 전 이사를 하게 되는 일이 많은 것을 알 수 있습니다.

이때, 계약 만료 전 이사를 가게 되면 계약이 중도에 파기 됨에 따라 페널티가 부과 되는데, 생각지도 못한 큰 비용에 당황하는 경우가 많습니다. 특히 젊은 부부들의 경우, 자녀들이 성장하고 본인들의 소득이 올라감에 따라 큰 집으로의 이사를 많이 고려하게 되는데, 이 때, 발생하게 되는 페넡티에 따라 본인들의 계획을 미루기도 합니다.

또한 요즘 COVID-19의 영향으로 이자율이 크게 떨어짐에 따라 기존에 가지고 있던 모기지를 해약하고 새로운 모기지로 계약하고 싶어 하는 사람들이 많은데 오늘은 모기지 페널티에 대해 설명하려 합니다.

대부분의 사람들이 25~30년 상환에 1~5년 텀 (Term) 으로 모기지 계약을 하는데 이 텀 계약이 끝나기 전에 모기지 금액을 다 갚거나 다른 대출 기관으로 옮길 때 발생하는 것이 페널티입니다. 개방형 (open) 모기지가 아닌 이상 대출 기관에서는 계약기간을 다 이행하지 않을 경우 위약금을 요청하게 됩니다.

이혼, 큰 집에 대한 갈망, 그리고 새로운 직업으로 인한 다른 도시로의 이주 등의 이유는 보통 5년의 텀 계약 만료 전 중도 해약을 촉구 하게 되는데, 이 때 발생하게 되는 중도 해약 위약금 (Penalty)이 모기지의 종류와 대출기관에 따라 크게 차이가 나게 됩니다.

페널티 계산은 고정 이자율의 경우, 남은 금액의 3개월치 이자나, 이자율의 차이에 따른 이자액의 차액만큼 변상하게 되는 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 계산 된 금액 중, 큰 금액을 페널티로 지불하게 됩니다. IRD 의 계산법은 대출 기관마다 조금씩 차이가 있지만 일반적으로 다음과 같습니다.

 

IRD 계산법

Mortgage Balance x ((Customer Rate– posted rate for the closest remaining term minus the most recent discount) x term remaining) / 12 = Simplified IRD prepayment charge

(남아있는 모기지 금액 X 월간 이율차 X 남아 있는 모기지 개월 수)

 

위의 방법으로 IRD를 계산할 수도 있지만 현재 모기지를 가지고 있는 대출 기관에 직접 문의 하면 더욱 간단하고 정확한 금액을 알 수 있습니다. 대출 기관에 따라 다르지만 상대적으로 작은 은행들은 고시율 (Posted Rate) 을 제공하지 않고 현재 이자율의 Reinvestment 의 금액의 차액을 가지고 계산이 되기 때문에 페널티의 계산방법이나 금액이 다르게 나올 수 있습니다.

흔히 오해를 하는 것 중 하나가 바로 계약하는 이자율(Contractual Rate)과 대출 기관들의 고시 이자율 의 차이입니다 은행에서는 Posted Rate에서 일정 이자율을 할인해서 Contractual Rate을 제공하게 되는데, 그 말은 즉, 대출을 받는 사람은 대출 기관이 고시하는 이자율에서 큰 디스카운트를 한 이자율로 대출을 받고 있는 상황에서 중도 해약 할 경우, 디스카운트 된 차액만큼 고스란히 페널티를 지불해야 하기 때문에, 굉장히 큰 금액이 발생할 수도 있습니다.

하지만 작은 대출 기관들은, 따로 고시 이자율(Posted Rate)을 가지고 있지 않는 경우가 많기 때문에, 중도 해약 할 경우의 페널티가 다른 큰 대출 기관들보다 훨씬 저렴할 수도 있습니다.

변동 이자율(Variable interest rate) 모기지의 경우, 페널티의 계산이 비교적 간단합니다. 남은 금액의 3개월치만 지불하면 되기 때문에, 고정 이자율 모기지보다 페널티 부분에서 훨씬 저렴할 가능성이 높습니다. 하지만 변동 이자율의 경우, 금리 인상 등의 상황 변화의 요인에 따라 이자율이 상승할 수 있습니다.

현재 COVID-19의 영향으로 이자율의 지속적인 하락이 있었고, COVID 전 모기지를 얻은 사람들은 현재보다 높은 이자율을 가지고 있는 경우가 많습니다. 또한 지금의 낮은 이자율과 코로나 이후 이자율 상승에 대한 불안감이 없는 안정적인 고정 이자율을 선택하는 경우가 많습니다.

하지만 본인의 현재 상황과 미래의 계획에 대한 고려없이 무분별하게 선택하고 진행하게 되면 생각지도 못한 큰 페널티 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 대출 기관마다 고시하고 있는 이자율이 다르고, 그에 따라 발생하게 되는 페널티도 현저히 차이가 나게 되기 때문에 전문가와 잘 상의 하셔서 본인에게 맞는 선택을 하시기 바랍니다.

 

 

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