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허진구의 '알기쉬운 캐나다 부동산 상식'

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"2003년 부동산 캐나다 창간이후 부동산 분야 고정 칼럼니스트"
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허진구
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2021-05-06
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(7)

 

(지난호에 이어)

1.4. ‘홀랜드 마쉬’(Holland Marsh)의 농지 특성[계속]

현대농업에서는 대부분의 농가가 화학 비료와 농약에 의존하여 농사를 짓지만, 농약과 고농축 영양제인 화학비료를 지나치게 사용하면 결국 흙 속의 유익한 미생물도 모두 죽여버려 지력저하로 인해 지속 가능한 농사가 불가능해집니다.

하지만, '홀랜드 마쉬'에서는 부식토가 갖는 토양특성 때문에 비옥한 토양성질을 장기간 유지할 수 있습니다. 그리고 유기질 성분의 부유물이 토양의 표피층에 두껍게 쌓여 있어서 향후 오랫동안 농사를 짓는데 필요한 영양창고가 땅에 깔려있다고 표현할 수 있습니다.

'홀랜드 마쉬' 지역의 농장주들이 결성한 협회(HGMA; Holland Marsh Growers' Association)에 따르면, 농장의 수는 1930년대에는 18개의 가족농장이 있다가 1970년대 후반에는 약 350개의 농장으로 늘어났다가 지금은 125개의 농장으로 감소하였지만 농장당 규모는 커지고 있습니다.

그만큼 경쟁도 치열하고 생각보다 품종개량과 원가절감, 마케팅에 이르기까지 농장경영이 쉽지 않고 생존발전하기가 간단치 않음을 보여줍니다. 그것은 농산물소비시장이 값싼 수입농산물, 특히 미국의 대규모 농장에서 공급되는 농산물과 품질과 가격 면에서 치열한 경쟁을 피할 수 없을 뿐만 아니라, 대규모 유통업체들이 연간단위로 계약하여 확보하는 물량도 소비시장에서 점차 큰 비중을 차지하므로 농산물의 판매경로에도 어려움이 더해지고 있습니다.

'The Marsh'라고도 부르는 이곳에는 약 7,000 에이커 규모의 밭에서 60여 가지의 야채류를 생산하고 있습니다. 하지만, 양파, 당근, 셀러드 채소류가 주된 생산품목이며 뿌리작물에 특히 유용한 토양적 특성을 보여줍니다. 당근의 연간 ??생산액은 약 1억 3천만불, 양파와 샐러드채소류는 각각 약 1억 6천만불 정도로 추산되는데, 대략 온타리오주 전체 야채류 소비량의 75%를 공급하고 있습니다.

특히 당근은 캐나다 국민이 매년 4파운드의 당근을 먹을 수 있을 만큼 충분한 물량을 공급할 수 있습니다. 당근은 미국의 캘리포니아주 다음으로 북미에서 가장 많은 출하량을 보이며, 미국, 캐리비언 국가들, 멕시코, 중국 등으로 수출되고 있습니다.

그 밖에 온타리오주의 주민들이 소비하는 아시아계의 모든 야채도 약 90%가 이곳에서 재배되며, 온실(greenhouse)에서는 일년 내내 토마토, 오이 및 상업용 꽃이 생산되고 있습니다.

이 지역의 농업활동이 경제에 미치는 영향은 단지 농산물의 생산에만 그치지 않고, 포장과 가공, 저장과 운송에 이르기까지 관련된 총 부가가치가 연간 약 10억불 이상이 되는 것으로 추정됩니다. (다음 호에 계속)

 

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허진구
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2021-04-29
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(6)

 

1.4. ‘홀랜드 마쉬’(Holland Marsh)의 농지 특성[계속]

 

(지난 호에 이어)

또 다른 대규모 간척농지는 심코호수(Lake Simcoe) 남단의 Cook's Bay 의 물이 Holland River 로 역류하지 못하도록 Innisfil 과 East Gwillimbury 일대지역에 물막이 둑을 만들어 조성한 Bradford 북쪽과 동쪽 일대의 약 13,800 에이커(약 5,585 헥타르)에 달하는 대규모 땅입니다.

이 중 일부는 당시 소유주들이 개인적으로 매립하여 간척농지로 사용하고 있으며, 일부는 보트놀이장과 같은 레크리에이션 용도로, 그리고 나머지는 보전용 유보지로 지정하였습니다.

한편, Hwy 400 서쪽편에서부터 운하(canal)형태의 배수용 제방둑을 쌓기 시작하였는데, 지금은 이 장기적인 공사계획이 Hwy 400 동쪽지역에서도 부분적으로 계속 이루어지고 있습니다. Holland River로 흘러들어가는 수량을 조절하거나 줄이기 위해 하천의 북쪽과 남쪽 지역에 배수용 운하와 펌프장을 만들어 Bradford 동쪽에서 Holland River 하류에서 만나 심코호수의 남서쪽 끝에 위치한 Cook's Bay 로 흘러가도록 하천의 수량조절을 할 수 있도록 설계한 것입니다. 

제방 둑을 따라 조성된 운하는 대규모 범람이 일상화되던 홀랜드 마쉬의 긴 역사를 단절하였고, 그 습지들이 농사가 가능한 비옥한 옥토로 바뀌게 되었습니다. 그렇다고 모든 간척농지가 곧바로 농사를 지을 수 있는 땅으로 탈바꿈되지는 않습니다. 흔히들 '홀랜드 마쉬' 땅을 캐나다에서 가장 비옥한 검은 토양이라고 하는데, 실제로는 이 땅의 위치에 따라 아직 농사를 짓기에 부적절한 곳도 있고, 이미 비옥한 토양으로 변모한 곳도 있습니다.

그동안 하천범람으로 인해 쌓인 지나친 유기물질이 토양에 남아 있어서 시간이 지나면서 토양이 농사에 적합한 땅으로 변모하는 과정이 필요한데, 이미 상당부분은 농사에 적합한 비옥한 땅으로 자리잡았으며, 이러한 과정은 앞으로도 계속 Hwy 400 동북쪽으로 진행되어야 할 프로젝트입니다.

보통 농사용 토양은 점토와 모래가 적절히 배합되어야 물빠짐이 좋으며, 여기에 적절한 유기질 영양분이 추가되면 비옥한 농사용 땅이 됩니다. 이 과정에서 탄소와 질소, 그리고 다양한 미네랄 영양소가 결합되어 농사에 적합한 토양특성을 만들어냅니다.

'홀랜드 마쉬'(Holand Marsh)는 오랫동안 늪이나 습지로 있었던 땅이어서, 쓰러진 나무들과 다양한 식물이 썩어 만들어진 부식토(humus soil)가 주를 이루며, 그 밑에는 뿌리채소 농사에 필요한 진흙층이 있습니다.

오랜기간에 걸쳐 토양유기물이 쌓여 물리적, 화학적 변화를 거치면서 안정된 고분자 물질이 되면서 그 속에 다량의 칼슘, 칼륨, 마그네슘과 미량의 철, 아연 등을 농작물에 공급할 수 있는 토양으로 바뀌었고, 그 색깔은 진하고 검은색을 띠게 됩니다. (다음 호에 계속)

 

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2021-04-22
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(5)

 

(지난 호에 이어)

 

1.4 ‘홀랜드 마쉬’(Holland Marsh)의 농지 특성(계속)

이처럼 큰 비가 올 때마다 벌어지는 대규모 하천범람 피해를 막기 위해 Township of King 과 the Town of Bradford West Gwillimbury 가 2007년에 공동으로 지자체연합기구(The Holland Marsh Drainage System Joint Municipal Services Board)를 발족하여 '홀랜드 마쉬' 일대의 배수관리시스템을 체계적으로 관리 운영해오고 있습니다.

이 기구는 홀랜드 마쉬 지역에 대한 배수문제의 예방과 개선, 그리고 환경변화에 대응한 예방적 조치를 취하고 있으며, 이를 통해서 더 많은 습지가 농사에 적합한 땅으로 탈바꿈하는 부차적인 효과를 가져오게 될 것입니다.

배수용 운하 및 제방공사가 시행되기 전에는 이 지역이 상습적인 침수지역이어서 농사짓기에도 부적합한 넓은 습지로 이루어져 있었습니다. 1880년대에는 이 습지에서 무성하게 자라는 습지건초(marsh hay)를 수확하여 매트리스 쿠션으로 사용하는 사업(mattress-stuffing business)이 시작되었습니다.

1914년에서 1922년 사이에 호황을 보이면서 매년 약 750헥타르에 이르는 습지에서 1,200톤 정도의 습지건초를 베어다 팔았으며, 나중에는 건초를 넣은 매트리스를 생산하는 공장도 Bradford에 세워졌지만 1950년경에 매트리스 쿠션용 인조재료가 개발되면서 이 사업도 막을 내렸습니다.

그러다가 '홀랜드 마쉬'의 습지땅을 농사가 가능한 땅으로 바꾸기 위한 토지소유주들의 노력과 지방자치단체의 프로젝트가 1910년경 시작되어 1925년에 약 2900여 헥타르에 이르는 습지를 제방과 우회운하건설, 그리고 배수펌프 등을 이용하여 물을 빼고 1926년부터 그 땅에 셀러리와 상추를 재배하여 토론토 시장에 공급하는 결실을 보였습니다.

당시 이 지역 땅 소유주들의 요청으로 배수 프로젝트를 맡았던 인물은 Ontario Agricultural College의 William Day 교수였습니다. 그 이후에도 오랜 기간에 걸쳐서 배수사업을 통한 농지전환 노력이 있었습니다. 그 중에서 가장 큰 규모로 이루어진 두 개의 구역이 늪지를 농사가 가능한 땅으로 변모시킨 대표적인 사례입니다.

첫 번째의 대규모 간척농지는 지방자치단체가 그 일대의 배수사업을 통해 조성한 Town of Bradford 의 남서쪽 지역의 간척지(drained polder)인데, 이렇게 해서 농사가 가능한 땅으로 바꾼 면적이 약 7,200 에이커(약2,915 헥타르)에 달합니다. 이 중에서 약 40%의 땅은 현재 King Township (York Region)에 속하며, 나머지 60%의 땅은 Town of Bradford West Gwillimbury(Simcoe County)에 속합니다. (다음 호에 계속)

 

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2021-04-15
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(4)

 

1.4. ‘홀랜드 마쉬’(Holland Marsh)의 농지 특성

토론토에서 북쪽 베리(Barrie)쪽으로 400번 고속도로를 따라 올라가면, 원더랜드가 오른편에 보이고, 이어서 King City 로 빠지는 11번 출구가 나오는데, 계속 달리면 동쪽으로 뉴마켓으로 가는 Hwy 9/Hwy 31 출구를 만납니다. 이 지점이 바로 Hwy 400 좌우로 펼쳐진 거대한 '홀랜드 마쉬'(Holland Marsh, “the Marsh”라고도 함)가 시작되는 남쪽 끝단이며 여기서부터 Hwy 400을 따라 북쪽으로 좌우 약 2.5Km 정도 계속 이어지는 검은 석탄 색깔을 닮은 특이한 농지가 펼쳐집니다.

이 땅의 남북 폭은 짧지만, Schomberg 에서 동북방향으로 Hwy 400을 가로질러 Ansnorveldt와 Bradford 쪽으로 흐르면서 심코호수로 흘러들어가는 Holland River 인근의 넓은 저지대에 만들어진 대규모의 검은색 땅입니다.

토론토에서 약 50Km 북쪽에 있는 홀랜드 마쉬의 총 면적은 약 21,000 에이커[약 8,500 헥타르)입니다. 원래 이 땅은 인디언 원주민 휴런족과 1825년경에 유럽에서 온 초기 정착민들이 낚시와 사냥을 하던 거대한 습지였습니다.

이 일대의 지명들 중에는 '홀랜드 마쉬'(Holland Marsh)라는 습지 이름과 Holland River 라는 하천 이름, 그리고 Holland Landing 이라는 작은 마을이름에 공통적으로 'Holland'라는 이름이 들어있습니다. 이 명칭의 유래는, 네델란드에서 태어나 1756년에 영국으로 이주하여 영국 국왕을 위해 북미식민통치조직인 British North America에서 초대 측량책임엔지니어로 일했던 Samuel Holland 의 이름에서 따온 것입니다.

토론토 북쪽에는 온타리오주의 그린벨트(Greenbelt)지역 일부로 편입된 ‘Oak Ridges Moraine’ 이 있습니다. 리치먼드힐의 북쪽지역에 동서로 길게 펼쳐진 구릉인데, 이 고지대의 남쪽지역은 빗물이 온타리오호수로 흘러내려오지만, 북쪽편은 심코호수로 흘러들어가는 지형구조를 갖고 있습니다. 이러한 지형 때문에 너무 많은 비가 내리면 Holland River의 수위가 갑자기 높아져 그 일대가 모두 범람하는 현상이 오랫동안 지속되었습니다.

오래 전부터 이 광대한 습지를 농사짓기에 유용한 땅으로 만들기 위해 1925년부터 1930년 사이에 다양한 아이디어로 제방과 운하를 만들어 물길을 돌림으로써 이 광대한 습지를 쓸모 있는 땅으로 바꾸려고 시도하였습니다.

하지만, 1954년 10월 허리케인 헤이즐이 이 지역에 폭우를 쏟아 부어, 당시의 운하 수처리 능력한계를 벗어난 큰 홍수가 발생하였습니다. 마을은 1.5미터가 넘는 물 속에 잠기고 카누나 보트로 2층집에 사는 주민들 집으로 긴급 피신하는 상황이었습니다.

또한 1985년 5월에는 Hwy 400 서쪽 습지구역에서 토네이도가 발생하여 인명 사상자가 발생하고 여러 채의 가옥이 파손되었으며, 이 일대 농작물이 큰 피해를 입기도 하였습니다. (다음 호에 계속)

 

[ 부동산 캐나다 웹페이지의 저의 칼럼 아래에 클릭링크를 삽입해 주십시오.]

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2021-04-08
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(3)

 

(지난 호에 이어)

1.3. 온타리오주의 농업용 토지 특성

캐나다의 국토면적이 세계에서 러시아 다음으로 두 번째로 크지만, 경작이 가능한 땅은 고작 10%미만입니다. 이와 마찬가지로, 온타리오주의 북쪽은 광대한 지역이지만 Canadian Shield(로렌시아 순상지로도 불림)가 무스코카(Muskoka)와 헬리버튼(Haliburton)까지 뻗어 있어서 농사를 짓기에는 적합하지 않은 땅이 대부분입니다.

얼음 또는 엄청난 암석 덩어리가 지표면을 덮고 있지만, 니켈, 금, 은 및 구리와 같은 다양한 광물이 상당량 매장되어 있어서 여러 곳에 광산마을이 있습니다. 그 중에서 대표적인 곳이 서드버리(Sudbury)입니다.

Canadian Shield 남쪽으로는 경작이 가능한 좋은 토양이 많은데, 그 중에서도 1급지로 꼽히는 곳이 구엘프(Guelph,)와 키치너-워털루(Kitchener-Waterloo)지역, 해밀턴(Hamilton), 그리고 런던(London)을 아우르는 온타리오주 남서부지역의 넓은 땅입니다.

캐나다의 토양분류에서 1급지라고 하면 어떤 작물을 키워도 잘 자라는 비옥한 땅이라는 의미가 아니라 그 지역의 기후조건에 맞는 작물을 기르기에 최상의 토양이라는 의미여서 주로 옥수수, 콩, 건초 등이 잘 자랍니다.

Pedology(토양과학)의 관점에서 볼 때, 이 지역은 지질역사상 마지막 빙하기 이후 남은 다양한 성분의 유기물들이 토양에 함유되어 있으며, 모래와 점토가 적당히 섞인 땅입니다. 현재 이러한 토양에 옥수수, 대두, 밀, 그리고 담배, 식용 콩, 시리얼 곡물, 그리고 다양한 채소작물 등 200여가지가 넘는 다양한 작물들이 생산되고 있습니다. 한편, 윈저(Winsor) 및 리밍턴(Leamington)지역도 온타리오주의 중요한 농산물 생산지입니다.

온타리오주의 농지면적은 캐나다 전체의 약 52%를 차지하는 최대곡창지대이며, 사스케치완주는 24%, 앨버타주는 19%, 그리고 매니토바주는 4%를 각각 차지하고 있습니다.

한편 농업과 관련된 일자리도 캐나다 전체의 약 60%가 온타리오주에 집중되어 있습니다. 온타리오주 남서부지역은 인근의 호수 등 풍부한 수자원을 이용한 경작이 가능하며, 농업연구에 전문화된 교육기관인 University of Guelph 에서 과학영농을 지원하고 있습니다.

광역토론토와 인근의 여러 도시들이 거대한 소비시장으로 뒷받침해주고 있어서, 인종별로 다양한 소비자들의 수요를 충족해 줄 수 있는 고급채소류를 생산하고 있습니다. 그 밖에 버섯이나 마늘, 그리고 여러가지의 허브(herbs) 등이 부가가치가 높은 농산물로 인식되어 근교농업으로서 생산량이 늘어나는 추세입니다.

나이아가라 지역의 와이너리(winery)는 캐나다 와인생산량의 60% 이상을 차지하는 온타리오주의 주생산지입니다. 브리티시컬럼비아주의 와이너리는 캐나다 전체 포도주 생산량의 30% 남짓 되며, 퀘벡주와 대서양연안주들에서도 일부 생산됩니다. (다음 호에 계속)

 

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2021-04-01
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(2)

 

(지난 호에 이어)

뉴브런즈윅주의 Holmesville 토양은 올리브 갈색입니다. 땅이 비옥하고 점토질 성분이 낮아서 감자와 보리를 재배하기에 적합한 토양입니다. 퀘벡주의 Sainte-Rosalie 토양은 비가 덜 오는 건조한 기간에도 점토질 성분의 땅에 적당한 수분을 머금고 있어서 회색을 띠고 있으며, 건초, 옥수수, 대두 재배에 좋은 땅입니다.

 온타리오주의 Guelph 토양은 회갈색을 띠고 있는데, 약 40,500 헥타르에 달하는 온타리오주의 주요 농업용 땅도 대부분 이러한 토양 특성을 가지고 있습니다. 이러한 땅에는 건초, 옥수수 및 콩을 재배하는데 적합하며, 온타리오주의 농업경제를 뒷받침하는 중요한 부분이기도 합니다.

매니토바주의 Newdale Soil은 검은색에 가까운 땅입니다. 유기물을 풍부하게 지니고 있어서 카놀라와 봄밀(Spring wheat)을 재배하는데 매우 적합한 땅이며, 전형적인 초원지역의 토양이기도 합니다.

사스케치완주의 Weyburn Soil은 초콜렛을 연상하는 갈색토입니다. 찰흙이 많이 섞인 이 토양은 전형적인 혼합초원의 특징을 보이며, 곡물, 콩류 및 유지 종자를 재배하기 적합한 땅입니다.

앨버타주의 Breton Soil은 회색을 띠고 있는데, 시원하고 습한 기후에 적합한 카놀라, 마초 및 기타 작물을 재배하는 데 유용한 토양입니다. 브리티시컬럼비아주의 Branham Soil은 황갈색의 땅인데, Fort St. John 서쪽의 Peace River Valley에 있는 약 7,000 헥타르의 주요 농지에 걸쳐 있습니다. 강이 범람하여 만들어진 이 땅에는 봄밀(spring wheat)과 카놀라를 재배하기에 좋습니다.

유콘주의 Champagne Soil은 갈색을 띠고 있는데, 유콘주에서는 광범위하게 분포되어 있는 매우 흔한 토양입니다. 화이트호스 서쪽에 위치한 타키니밸리(Takhini Valley)에서 이 토양의 전형적인 모습을 볼 수 있는데, 주로 잔디와 건초 및 귀리 재배에 이상적입니다.

노스웨스트 준주의 Hay River Soil은 갈색을 띠고 있으며 주로 헤이강(Hay River)의 범람지역을 따라 분포되어 있습니다. 이 땅은 건초 및 시원한 계절에 잘 자라는 야채들을 재배하기에 적합합니다.

누너벗(Nunavut)주의 땅은 아직 농사에는 적합하지 않습니다. 기후조건이 안맞을 뿐만 아니라, 대부분의 지역에서는 심토(subsoil)가 일년 내내 얼어있는 상태입니다. 이러한 토양을 Cryosol이라고 하는데, 세계식량농업기구(FAO)의 토양분류시스템에 따른 30개의 토양종류 중 하나입니다. 이 땅은 지표면에서 1미터 (39 인치) 이내의 구간에는 얼어 붙었다가 다시 해동기간에는 물에 잠기는 특징이 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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2021-03-25
캐나다 농업용 토지에 대한 투자(1)

 

1. 캐나다의 농업용 토지 현황

 

1.1. 캐나다의 농업부문에 대한 개관

 

캐나다는 세계에서 두 번째로 큰 국토면적을 가진 나라지만, 국토의 대부분이 호수, 삼림, 산악, 동토로 이루어져 있어서, 실제로 농사를 지을 수 있는 땅은 전체 국토면적의 약 7% 정도[2016년 연방통계청 자료를 기준으로 약 6,480만 헥타르]에 불과합니다. 이에 비해 농업에 종사하는 인구는 캐나다 총인구의 4%에 해당하므로, 그만큼 농장이 대형화되는 추세이며 기계화 및 자동화가 많이 이루어지는 혁신산업 분야 중 하나입니다.

캐나다의 농업 및 농식품산업(Agriculture and Agri-Food System) 규모는 국내총생산(GDP)의 약 6.6%를 차지하며, 유럽연합(EU), 미국, 브라질, 중국에 이어 세계 5위의 수출국이기도 합니다. 캐나다에서 생산되는 1차 농산품의 약 58%는 수출이 되고 있는데, 그 중 미국이 약 51%, 중국이 약 9%, 일본, 유럽연합, 멕시코가 약 17%를 수입하고 있어서 미국에 대한 농산물 수출비중이 큰 편입니다.

한편, 캐나다는 세계 농산물 수입국가로도 6위를 기록하고 있는데, 미국에서 수입되는 농산물이 그 중에서 약 61%를 차지합니다. 한편, 농축산물을 식음료로 가공하는 산업은 캐나다의 모든 제조산업 중에서 가장 큰 규모입니다. 전체 제조업부문 국내총생산량(GDP)의 16%, 제조업 전체 일자리 중 가장 많은 17%를 캐나다 농업부문이 담당하고 있습니다.

 

1.2. 캐나다의 지역별 토양과 주요 작물

캐나다에서 가장 비옥한 땅은 어디일까요? 이에 대한 대답을 들으려면 어떤 농산물을 재배하려는지를 먼저 설명하여야 합니다. 각 농산물별로 재배에 적합한 토양이 따로 있는데, 대체로 아래와 같은 지역별 특성을 보입니다.[캐나다 연방농업성 자료 참조]

뉴펀들랜드 및 래브라도주의 Cochrane Soil은 진한 적갈색을 보이는 토양입니다. 이런 땅은 돌을 걷어내면 감자, 순무, 양배추와 같은 마초 및 뿌리 작물 재배에 좋습니다. 프린스 에드워드 아일랜드주의 샬럿타운 토양(Charlottetown Soil)은 선명한 빨간색을 나타냅니다. 고운 모래 토양으로 PEI의 유명한 감자를 재배하는 데 이상적입니다. 노바스코샤주의 Queens Soil은 적갈색을 띠며, 점토 함량이 높고 낙농 및 가축의 사료작물을 재배하는데 좋습니다. (다음 호에 계속)

 

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2021-03-18
콘도주민들의 불만처리방법과 절차(4)

 

(지난 호에 이어)

4단계: 추가적인 분쟁해결 방법 

만일 콘도에서 발생한 문제가 유닛 소유주나 거주자, 그리고 콘도 이사회 간에 원만히 해결되지 못하면 곧바로 법적 소송으로 넘어가는 것이 아니라, 온타리오주의 콘도법에 규정된 바에 따라 조정(Mediation)과 중재(Arbitration) 단계를 밟도록 되어있습니다.

이러한 대안적 해결방법(alternative dispute resolution; ADR)을 위해서는 조정과 중재를 맡는 전문가를 해당단체(the ADR Institute of Ontario)에 연락하여 선임하여야 하므로 비용이 늘어납니다. ‘조정’은 중립적 입장에 있는 제3자(neutral facilitator)가 양쪽의 의견을 들어보고 서로 원만한 절충안을 제시하여 협상 및 합의에 이르도록 도와주는 절차이며, ‘중재'는 제3자인 중재인(arbitrator)으로부터 구속력 있는 결정을 구하는 절차입니다.

만일 조정과 중재를 통해서도 해결이 안되면 법적 소송(Litigation)으로 넘어가는데, 이로 인해 콘도법인의 행정적 비효율과 법률비용이 발생하여 콘도관리비 상승으로 이어지는 부작용이 생깁니다. 이처럼 콘도운영을 둘러싼 민원발생 건수가 해마다 늘어나면서, 콘도에 대한 감독업무를 맡고 있는 Condominium Authority of Ontario(CAO)에서는 이러한 분쟁해결을 더 편리하고, 더 빠르게, 더 저렴한 비용으로 처리하기 위해 Condominium Authority Tribunal(CAT; 콘도관련 분쟁심판소)를 운영하고 있습니다.

앞으로 CAT(Condominium Authority Tribunal; 콘도관련 분쟁심판소)에 분쟁해결을 신청할 수 있는 사안은 점차 늘어나겠지만, 지금은 우선 콘도법인의 운영관련서류(Condominium Records), 애완동물(Pets and Animals), 차량(Vehicles), 주차(Parking) 및 물품보관(Storage), 최종 결정된 판결(Settlement Agreements)을 둘러싼 분쟁에 대해서만 온라인으로 신청(online dispute resolution system; CAT-ODR) 할 수 있습니다. 즉, 이러한 분쟁들에 대해서는 콘도법에서 요구되는 조정과 중재를 CAT가 맡아서 보다 신속하게 콘도관련 분쟁을 해결해줍니다. 

CAT의 분쟁해결과정은 3단계로 이루어지는데, 1단계는 양측 간의 협상(Negotiation)을 유도하고, 2단계는 CAT의 조정관이 양측의 합의를 이루어내도록 조정(Mediation)을 시도하며, 마지막 3단계는 심판관(CAT member)이 온라인 청문을 통해 양측의 주장을 들어본 후, 법적 구속력이 있는 최종판결(Tribunal Decision)을 내리게 됩니다.

CAT에 분쟁해결신청서가 접수되면 가능한 한 1단계에서 합의를 유도하고, 2단계 조정으로도 해결이 안된 건은 3단계 최종판결까지 1~2개월 내에 마무리되는 신속한 분쟁해결시스템을 갖춤으로써 콘도운영을 둘러싼 사회적 비용을 줄여보자는 취지입니다.

 

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acejgh
허진구
86880
8856
2021-03-11
콘도주민들의 불만처리방법과 절차(3)

 

(지난 호에 이어)

미리 할 내용을 일목요연하게 잘 정리하여 설명하여야 하며, 이웃을 비난하거나 책임을 지우려는 듯한 태도가 아니라, 같은 건물에서 함께 거주하는 이웃으로서 상대방이 겪고 있을지도 모를 어려운 상황을 이해하는 입장에서 경청하며 대화를 이끌어나가야 합니다. 그리고 대화를 마치면 만난 일시 및 대화내용을 정리하여 메모로 남겨두어야 합니다.

서면으로 그러한 내용을 이웃 유닛의 거주자나 소유주에게 전달하려면, CAO(온타리오주 콘도감독기관)의 웹사이트에서 레터양식(Letter Template)을 다운로드하여 사용하면 됩니다.

작성요령은 문제 발생 일자와 시각, 발생한 문제의 내용, 그리고 그것이 자신에게 미치는 영향을  설명한 후, 구체적인 해결책을 제시하고, 언제까지 해결해달라고 밝혀둡니다.

그리고 콘도이사회와 콘도관리매니저도 이 문제가 발생한 사실을 알 수 있도록 사본을 동시에 보낸다는 내용을 적고, 필요한 경우에는 자신에게 연락할 수 있는 방법도 알려주어야 합니다.

이처럼 이웃 유닛의 거주자나 소유주에게 문제해결을 요구한 후, 그래도 안되면 콘도 이사회나 콘도관리매니저에게 연락하는 방법이 있으며, 아예 처음부터 콘도의 이사회나 관리매니저가 나서서 문제를 해결해주도록 요구할 수도 있습니다.

 

3.2 콘도의 이사회 또는 관리매니저가 할 수 있는 문제해결방법

온타리오주의 콘도법(Condomonium Act)은 콘도운영에 관한 법률적 근거를 제공하며, 콘도 이사회가 문제발생시에 어떤 방법으로 해결할 수 있는지 기술하고 있습니다. 하지만, 구체적인 콘도 문제의 해결방법과 절차에 대해서는 콘도법인의 설립기본서류인 Declaration, 콘도의 규정(by-laws)과 규칙(rules)에 모두 정해져 있습니다.

그러므로, 이사회는 이러한 콘도법인의 운영에 관한 근거서류들(“governing documents”)을 바탕으로 여러 유형의 문제가 발생하면 유닛 소유주와 유닛 거주자에게 통지하여 그 해결을 요구할 수 있습니다.

이 경우에도 CAO(온타리오주 콘도감독기관)의 웹사이트에서 레터양식(Letter Template)을 다운로드하여 사용할 수 있습니다. 통지레터에는 보통 문제 발생 일자와 시각, 발생한 문제의 내용, 그리고 그것이 콘도법인의 운영에 관한 근거서류들(“governing documents”)을 어떻게 위반한 것인지를 설명하고, 구체적인 해결책을 요구합니다.

또한 이행기한을 명시하게 되는데, 콘도의 관련규정에 있으면 그에 따르지만 그렇지 않으면 합리적인 이행기간을 충분히 주어야 합니다. 만일 통지한 기한 내에 이행이 안될 경우에는 그 다음에 어떤 조치가 있을지도 미리 알려줍니다. 콘도관리매니저는 문제의 유형에 따라 이사회가 콘도 유닛 소유주나 거주자에게 통지하는 일을 위임받아 수행하기도 합니다. (다음 호에 계속)

 

 

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acejgh
허진구
86629
8856
2021-03-04
콘도주민들의 불만처리방법과 절차(2)

 

(지난 호에 이어)

 이러한 콘도법인의 운영에 관한 서류들(“governing documents”)은 콘도법에 따라 모든 유닛소유주들이 서류열람 및 복사를 요구할 권리를 갖고 있습니다. 근거규정을 살펴볼 때에는 어느 것이 보다 상위의 규정인지를 따져서 파악해야 합니다.

그 외에 해당 지방자치단체의 조례에서 그러한 영업행위가 허용되고 있는지도 확인해봅니다. 만일 소음이나 이웃들의 행위에 대해 불만이 있는 경우에는 콘도운영에 관한 서류 외에도, 지자체의 관련조례나 온타리오주의 관련법률, 그리고 때로는 인권법(The Ontario Human Rights Code)과 같은 다른 법률과도 관련이 있습니다.

만일 콘도유닛이나 공동시설의 안전에 관한 문제는 온타리오주의 건축법 관련규정(Ontario Building Code)과 소방관련규정(Ontario Fire Code), 그리고 전기안전관련규정(Ontario Electrical Safety Code)과도 연관됩니다. 따라서, 문제의 성격에 따라 파악해야 할 근거규정의 내용도 달라집니다.     

 

3단계: 해결책을 모색해봅니다. 

3.1. 콘도 유닛 소유주로서 할 수 있는 방법

위의 1, 2단계 검토를 통해서 불만 사항이나 발생된 문제가 콘도운영에 관한 제반규정과 규칙(“governing documents”)을 위반하였는지 살펴보고, 자신이 콘도 유닛 소유주로서 가지는 권리와 의무사항이 무엇인지 확인한 다음, 그에 따른 적절한 조치를 콘도 이사회 또는 콘도 매니저에게 구두로 요구합니다. 필요하면 그 해결을 위한 회의소집을 요청할 수도 있습니다.

만일 구두 요청에 대해 반응이 없거나 문제해결이 안되는 경우에는 서면으로 작성하여 제출할 수 있습니다. 이런 경우에 사용할 수 있는 레터양식(Letter Template)은 온타리오주 콘도감독기관인 CAO(Condominium Authority of Ontario)의 웹사이트를 방문하여 “Helpful Resources” 메뉴에서 다운로드 할 수 있습니다.

작성요령은, 가능하면 자세하게 불만사항이나 겪은 문제들을 정리하여 기재합니다. 정확한 문제발생 일시와 관련규정 등을 위반한 내용을 명시하고, 문제를 일으킨 콘도유닛을 기재합니다. 그리고 그것이 자신에게 어떤 영향을 끼쳤는지 설명하고, 원하는 해결책과 기한을 제시하면서, 자신에게 연락할 수 있는 방법을 알려줍니다.   

콘도의 공동시설에 관한 문제나 이사회 또는 소유주총회, 콘도관리매니저에 관한 문제는 이사회 또는 콘도매니저에게 그 내용을 전달하면 되지만, 이웃들과 관련된 불만사항인 경우에는 문제를 야기한 이웃 유닛의 거주자(occupant)나 소유주(owner)에게 직접 불만사항을 전달할 수도 있습니다. 이 때는 상당한 주의를 기울여야 합니다. (다음 호에 계속)

 

 

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